律师教你识穿纽约购房陷阱

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律师教你识穿纽约购房陷阱

更新日期:

星期一, 三月 12, 2018 - 09:20

近年来,越来越多的中国客户选择资产全球配置,其中海外购房占了很大的比重,而美国的房地产市场也由于发展较为成熟稳定,受到了很多人的青睐。由于房地产法属于州法,美国50个州的房地产法都有着或多或少的差异,例如在加州的购房经验并不一定在纽约州奏效。由于中国客户对于美国各州购房的不了解,很容易掉进各种“陷阱”。这篇文章会向大家详细介绍在纽约购房的基本流程,让大家购房过程更加顺利、少走弯路。

 

在纽约购房一般来说可以分为:现金购房贷款购房。相比较而言,现金购房比贷款购房所需流程简单,时间花费少。下面我们就为大家分别介绍这两种购房的流程:

 

现金购房流程:

1.设立美国银行账户并准备充足的资金

现金购房最重要的一点就是您购房所需的资金是否已经准备到位。海外买家持有效签证来到纽约,可以到当地银行了解开户手续,以后接收汇款以及后续的支付房款都需要用到这个账户,这点非常重要。由于中国有外汇管制,每人每年限购5万美元,请在购房前确保自己的美金都已就绪,余额充足。

2.寻找合适房源

在纽约买房一般都需要房产经纪人。 纽约有很多资深的房产经纪人,他们可以根据您的具体要求,例如地区,价格,房型等,为您筛选符合您要求的房屋进行挑选。在确定具体房源之后,房产经纪人会带您实地看房,并详细的向您介绍房子本身的优缺点,周围的社区环境,当地的税费及管理费等与房屋相关的重要问题,也会回答您所有房屋相关的问题。当您有意购买后,房产经纪人会帮您初拟一份意向合同,把您的出价(Offer Price)发给卖方,同时还需要提供银行的月结单monthly bank statement等文件作为资金能力证明。

3.聘请律师

在纽约州购房,您需要聘用一位律师作为您的法律代理人帮您处理后续的房屋合同,您需要和您的律师商定相应的流程和具体的律师费用。

4.验房

买卖双方达成共识后,可以联系专业的验屋人员,在卖方允许的日期里,帮您实地测试房屋的各项指标,为您的出具一份房屋实地考察报告。

5. 签署合同

验屋结果无争议后,双方律师开始准备合同直至买卖双方对合同条款均无异议后,买卖双方正式签订购房协议(Purchasing of Agreement) 并付第一笔定金,通常为全部款项的10%。定金会存入卖方律师的托管账户(Escrow Account)内。如果买家无正当理由终止合同,将会失去这笔定金。对于新楼盘,合同还可能会要求付第二次定金,请注意具体时间要求。剩余的余款需要在房屋成交日支付。

6.产权调查

合同正式生效后,买方律师会立即帮您委托产权公司对房屋进行产权调查(Title Search),调查房屋的贷款情况,付税情况,房契资料,及有没有未解决的法律纠纷等。至此还需要缴纳产权调查费。时间大概需要2至4周。

7.过户前再次验房及购买产权保险

在过户前的48小时内,经纪人会再次带买方或替买方检查房屋是否完好,以确定没有额外的损害发生,此外买家需购买产权保险(Title Insurance)以防过户以后房屋出现任何问题。

8.房屋过户(Closing)

过户当天,买卖双方及其律师会当面交接手续,这些手续一般会在卖方律师办公室办理。在这一天,买家需要准备好有效身份证件及现金支票,并付清所有的房款以及各种手续费。

9.过户之后

买家会拿到钥匙,并在1至3周内收到地契原件。过户之后,买家需要及时联系水、电、煤气公司以及更改相关信息及账户。

 

贷款购房流程:

贷款购房的流程和现金购房的流程基本上是一样的,在这里就不再重复。由于贷款购房中会涉及银行或贷款机构,以下是贷款购房时额外的流程:

1. 签订意向书后,需要向卖家承递银行的贷款预批信,用来证明自己的资金能力。

2. 合同生效后,应立即开始银行贷款审批程序,从而帮助买家锁定合适的利率,通常可以锁定40-60天。审批成功后将获得贷款书(Firm Commitment),这个过程一般需要4至6周

3. 过户成交时,一般在银行律师指定的地点进行交接。

4. 贷款流程中,需要交很多额外的费用,包括:申请费、信用审核费、银行律师费、房屋评估费、贷款税等。总的来说,纽约购房过户手续费在2-3%左右,曼哈顿的新楼盘一般在5%左右。

 

综合上述,如果您有充足的美元现金,现金购房对您来说可能是更简便的选择。如果需要贷款购房,则需要给贷款手续留出充足时间。MT律师事务拥有专业的房产律师以及丰富的房地产成交经验,无论您是现金购房还是贷款购房,都能够帮助您顺利完成整个购房过程。

 

*本文所提供的信息和材料仅供参考,并不构成对任何具体问题的法律或其他意见,也不应被视为与任何人之间创设任何客户/律师关系。如需寻求具体问题的法律意见,您应就具体问题咨询有执照的相关专业律师。非经书面授权,本文禁止转载。