海外房产投资人税务规划

在美国投资房产的方式主要有两种， 即外国人个人直接持有和外国人通过公司或房地产基金投资间接持有。 无论通过哪种方式投资， 也无论您是否为美国税务居民， 对位于美国境内的不动产所产生的租金收入都需要缴税， 以下就有两种持有方式分别介绍税收方面的后果。 

通过个人直接持有的方式，若每年都有租金收入， 在持有期间， 该外国人需要根据参与管理程度来判断是适用总额法还是净额法来计算缴税金额。 总额法适用于外国人被动参与房屋管理的情况下， 即该外国人仅将房屋出租， 由租户支付房租、税务、贷款利息以及房屋保险等费用。 总额法计算方式得出的纳税额为租金收入的30%。 若外国人积极参与到不动产的管理业务中， 则通过净额法来计算。 计算方式为：租金收入-费用（贷款利息， 维修费用， 税金， 折旧费等）， 纳税额按外国人一般所得税率来计算。 

若外国人通过公司在美国投资房产， 这确保了公司资产和个人资产分开。 若公司投资的房产出现意外， 个人无需承担法律责任。 若以公司身份持有来缴税， 则可能会根据情况缴纳公司税和所得税， 但外国人可以选择以个人身份来缴税， 计算方式同外国人直接持有相同。 

若外国人出售不动产， 且持有期限未超过一年， 则按累进税率来计算所得税， 若持有时间超过一年， 则会被视为长期持有资产， 按不高于15%（2010）的长期资本利得优惠税率计算税额（某些情况除外）。 但需注意， 在外国人出售房产时， 美国国税局会先扣缴售价的10%， 待到出售次年， 由该外国人申报1040NR表进行多退少补。